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寫字樓租售兩難破局之道是自持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境下，寫字樓租售兩難的破局之道就是將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)劃為持有資產(chǎn)，招商運(yùn)營(yíng)盤活。團(tuán)隊(duì)搭建上，可采用自建與合資兩大方式。

高效導(dǎo)入資源，打造標(biāo)桿項(xiàng)目。政企合作，政府資源、市場(chǎng)資源兩手抓。做強(qiáng)業(yè)績(jī)、高頻發(fā)聲，既要?jiǎng)?wù)實(shí)做事，也要積極宣傳。

精細(xì)運(yùn)營(yíng)策略，注重細(xì)節(jié)及客戶體驗(yàn)。資產(chǎn)增值保值的核心競(jìng)爭(zhēng)力：產(chǎn)業(yè)化招商模式，科學(xué)化管理評(píng)價(jià)體系，同時(shí)在具體運(yùn)營(yíng)事務(wù)上抓大不放小。

資產(chǎn)盤活的同時(shí)，踐行社會(huì)責(zé)任，打造品牌形象。平衡收益，打造品牌價(jià)值，提升競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。

1.寫字樓租售兩難困境破局

目前商辦市場(chǎng)有五大特征：一是各地的寫字樓以銷售為主；二是隨著目前資產(chǎn)證券化融資模式的成熟，越來越多國(guó)有企業(yè)將好的標(biāo)桿項(xiàng)目用來持有，打造產(chǎn)品品質(zhì)，國(guó)企自持運(yùn)營(yíng)現(xiàn)象逐漸顯著；三是寫字樓客戶以小企業(yè)為主，約70%以上的客戶需求面積為400㎡以下；四是市場(chǎng)上專業(yè)的操盤團(tuán)隊(duì)和人才稀缺；五是國(guó)有平臺(tái)對(duì)寫字樓的評(píng)價(jià)管理邏輯依然停留在住宅層面。

而對(duì)于國(guó)企而言，因管理流程缺乏靈活性，寫字樓市場(chǎng)落入租售兩難境地：受制于國(guó)資委對(duì)于價(jià)格的限制，在售賣市場(chǎng)上拼不過民企；而如果打算邊租邊售，就失去對(duì)品牌租戶的招租吸引力，項(xiàng)目整體品質(zhì)下降。

但若轉(zhuǎn)換思路，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)劃為持有型物業(yè)，通過招商運(yùn)營(yíng)來盤活，則可扭轉(zhuǎn)局面，可同時(shí)解決國(guó)企人員安置、績(jī)效考核、資源聚集篩選等幾大問題，在保留話語權(quán)的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)附加值的兌現(xiàn)。

為了支撐資產(chǎn)盤活，其專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)有兩種方式，自建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)或成立合資公司。自建團(tuán)隊(duì)投入成本高，基于資產(chǎn)全生命周期視角，團(tuán)隊(duì)職能包括前端策劃定位、中端招商運(yùn)營(yíng)、后端銷售退出等，十萬方的項(xiàng)目至少需要20-30人的管理團(tuán)隊(duì)，此模式適合不差錢且渴望擁有輕資產(chǎn)管理輸出能力的國(guó)企。

合資形式投入成本小，整合優(yōu)質(zhì)民企的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，國(guó)企于合資公司內(nèi)占小股有利于突破業(yè)務(wù)上的制度限制，但實(shí)際操作需要考慮各地監(jiān)管部門對(duì)于組織創(chuàng)新的容忍度。

2高效導(dǎo)入資源，打造標(biāo)桿項(xiàng)目

1.政企合作，行政資源、市場(chǎng)資源兩手抓。

當(dāng)前寫字樓招商主要分為政府與市場(chǎng)渠道。企業(yè)在專業(yè)上有優(yōu)勢(shì)但自身能力有限，招商往往無法落實(shí)；政府雖有資源，但專業(yè)能力與人才有限，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上缺乏可行性，此時(shí)政企合作是最佳選擇。

國(guó)企基于過往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)與沉淀的專業(yè)能力，與政府合力做好片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)營(yíng)商環(huán)境。而在有了產(chǎn)業(yè)政策這個(gè)抓手后，企業(yè)可依托市場(chǎng)資源，發(fā)力接洽龍頭企業(yè)及潛力企業(yè)。

2.做強(qiáng)業(yè)績(jī)、高頻發(fā)聲，既要?jiǎng)?wù)實(shí)做事，也要積極宣傳。

在資源導(dǎo)入、招商過程中，不僅工作要做實(shí)，對(duì)外更要會(huì)說。借力市場(chǎng)活動(dòng)，渠道媒介等發(fā)布品牌租戶進(jìn)駐情況，在宣傳層面高頻發(fā)聲，讓更多企業(yè)了解項(xiàng)目品質(zhì)及租售情況，從而吸引更多企業(yè)的入駐。

以楷林打造的湖南金融中心為例：2012年，在楷林投資之初，這片位于長(zhǎng)沙橘子洲頭西邊（濱江新城）的地塊是“三無”地塊：無便利交通、無配套設(shè)施、無產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

2015年，楷林一手投資建造的甲級(jí)寫字樓不出意料的無人問津，資金鏈瀕臨斷裂。但天無絕人之路，2015年國(guó)家授予濱江新城“湘江新區(qū)”國(guó)家級(jí)新區(qū)稱號(hào)，楷林看到了“湘江新區(qū)”這個(gè)國(guó)家級(jí)稱號(hào)后蘊(yùn)藏的“回生”機(jī)遇。

楷林通過自身專業(yè)能力與湘江新區(qū)政府建立合作關(guān)系，與政府協(xié)作將湘江新區(qū)定位為金融中心。在政府站臺(tái)下，楷林引入長(zhǎng)沙銀行。后續(xù)楷林不斷與政府積極溝通、提交提案；同時(shí)過程中協(xié)助政府策劃推廣方案，通過各種媒介傳播渠道將湘江新區(qū)金融中心的名號(hào)打響，華融湘江銀行、三湘銀行、吉祥人壽等金融機(jī)構(gòu)也相繼入駐，在楷林及新區(qū)政府成功將湘江新區(qū)打造成中部、輻射西部，富有活力、特色鮮明的全國(guó)一流區(qū)域性金融中心。