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近年來上海寫字樓市場規(guī)模分析

發(fā)布時間：2019-06-19 瀏覽次數(shù)：3080 來源：zgswc.com

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上海第一批現(xiàn)代化辦公樓大約在1995年開始建造并進(jìn)入市場，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大核心區(qū)域。喜憂參半的2016年，上海核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)放大、租金承壓；非核心區(qū)則經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的一年。

2016年上海寫字樓市場供應(yīng)量與吸納量同時創(chuàng)出2012年以來的五年新高，全年市場呈現(xiàn)供需兩旺同創(chuàng)新高、租售價格雙雙下滑的特點。一方面，全球經(jīng)濟下行以及國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，抑制企業(yè)擴張計劃和對于辦公面積擴租的需求。P2P的退租以及近5年來的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，抑制了租金漲幅。核心商圈新增供應(yīng)加碼導(dǎo)致空置率上升，大虹橋、前灘等新興商圈逐漸成熟，寫字樓租戶選擇增多。

另一方面， 2016年上海寫字樓物業(yè)仍為全國最為活躍的投資市場。隨著營改增等政策的出臺，上海寫字樓銷售市場出現(xiàn)井噴式放量，其中，新型商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購買需求持續(xù)活躍。年內(nèi)共錄得38項大宗交易，加上散售市場總價值超過人民幣1000億元。新興CBD區(qū)域如大虹橋核心商務(wù)區(qū)、北外灘與浦東是寫字樓成交的主要區(qū)域。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，隨著一線城市逐漸進(jìn)入存量房為主的階段，核心區(qū)傳統(tǒng)寫字樓開始步入升級改造時代，商業(yè)辦公產(chǎn)品進(jìn)入更新迭代階段。上海內(nèi)中環(huán)辦公土地供應(yīng)逐年下降，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、聯(lián)合辦公理念和產(chǎn)品將成為寫字樓開發(fā)的重要一環(huán)。

從商圈結(jié)構(gòu)來看，上海寫字樓多中心趨勢業(yè)已成形，勢不可擋。中央商務(wù)區(qū)可開發(fā)建設(shè)用地逐年減少，空置率長期處于低位，租金不斷攀升。與此同時，非核心區(qū)域(如大虹橋、前灘、市北園區(qū)等)的寫字樓供應(yīng)量需求量增長明顯，雙雙超過傳統(tǒng)核心區(qū)域，從而形成兩翼齊飛的局面。

從供需關(guān)系來看， 2016年上海寫字樓市場供應(yīng)面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%；而市場整體吸納量為262萬平方米，較于2015年同比增加20.2%，雙雙創(chuàng)出五年新高。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2016年12月，上海寫字樓市場平均售價35085元/平方米（建筑面積報價），與2015年同比下降3.4%；平均租金304元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2015年同比下降5.6%；平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。

一、2014-2016年普陀區(qū)寫字樓市場分析

2017年上半年普陀區(qū)商業(yè)地產(chǎn)(含寫字樓)總成交5.22萬㎡，同比增幅89.13%，主要成交樓盤：綠城東沙度假村成交174套，成交面積1.14萬平方米；中天華庭(酒店)成交132套，成交面積1.31萬平方米；普陀杉杉天地成交114套，成交面積0.40萬平方米。

截至2017年6月底，全區(qū)可售非住宅商品房面積35.35萬平方米。其中商業(yè)用房21.91萬平方米，辦公樓7.83萬平方米，公寓式酒店2.30萬平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店3.11萬平方米，其他非住宅0.2萬平方米。2017上半年杉杉普陀天地庫存售磬，成為目前東港內(nèi)湖商圈內(nèi)炙手可熱的商業(yè)地產(chǎn)，預(yù)計2017年下半年總建筑面積11萬平方的娛樂城將投入運營，集合奧特萊斯、環(huán)球美食盛筵、時尚生活中心、曼生活文化街區(qū)、度假公寓酒店五大業(yè)態(tài)，期待杉杉普陀天地的投運能帶動內(nèi)湖商圈及整個東港區(qū)域的商業(yè)。

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